转自：中国房地产报

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预计行业企稳前仍有刺激政策持续出台。

中房报记者 曾冬梅丨广州报道

9月13日，金地集团股份有限公司（以下简称“金地集团”，600383.SH）召开了上半年的业绩说明会，新政的效果、公司如何应对短债压力等是投资者们关注的焦点。

“随着核心一二线城市‘认房不认贷’相继落地，相信对改善型需求有积极影响，整体新房成交规模有望企稳。”金地集团董事长凌克表示，政策释放将带来一系列销售窗口期，但市场短期内系统性、全面重回上行通道是小概率事件，“预计在行业实现企稳修复前仍将持续出台刺激政策。”

截至6月末，金地集团剔除受限制现金后的现金短债比为1.1，短债规模超过400亿元，管理层没有回应具体的偿债安排，只表示将努力探索更多的融资方式，根据资产状况和公司经营情况开展融资工作。

经营的压力已有所体现。9月8日，金地集团在公告中透露管理层放弃提取2022年度长期激励基金，且拟终止2002年开始实施的《长期激励制度管理办法》。

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“当前需求端政策支持的力度非常大”

2023年上半年，金地集团实现合约销售金额858.2亿元，同比下降14.7%，营业收入368.6亿元，同比增加31.1%，实现归属母公司的净利润15.32亿元，同比下降22.24%。期内整体毛利率约16.6%，同比下降5.6个百分点，净利率6.2%，同比下降5.9个百分点。

对于收入提升、净利润却下降的问题，金地集团总裁黄俊灿解释，营业收入提升主要是因为达到交付结转条件的项目增加，“当前行业整体盈利均出现较大幅度下滑，公司利润总额同样出现一定幅度的下降。”而16.6%的综合毛利率也是行业主流的收益水平。他表示，未来金地集团将随行就市调整价格策略，关注销售、回款以及现金流安全，继续择优投资，提高投资质量，向管理要效益，从周转水平等多个方面提升公司整体利润表现。

关于拿地，凌克年初就曾对外表示：“房企经营就像踩单车，不前行就会跌落。”透露金地集团今年要主动把握土地投资机会，努力做一些优质的投资。

上半年，该公司在上海、杭州、南京、西安、东莞等城市获取了几个地块，项目总投资额约119亿元，新增总土地储备约85万平方米。但从0.14的拿地销售比来看，投资的态度仍较为谨慎。黄俊灿表示，下半年，金地集团将在有效控制风险的前提下进行投资，主要挑选一线城市和较高能级的二线城市主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目，将根据项目收益、项目经营和融资现金流情况，继续合理增加土地储备。

8月底以来，“认房不认贷”等新政陆续落地，外界很关注这些政策能否有效刺激房企的销售。“当前需求端政策支持的力度非常大，对于引导房地产市场预期和信心回暖有明显帮助。”黄俊灿表示，金地集团的可售资源主要分布于华东、华北和华南的强一二线城市，安全性高、流动性好的资产有助于公司把握市场复苏带来的销售弹性。“预计公司凭借优质的城市布局和灵活的经营管理举措，有望实现销售业绩依然保持在行业前列。”

据其介绍，金地集团后续主要推盘的城市为深圳、上海、杭州、南京、东莞、西安等一线和强二线城市，这些城市的市场需求基础相对较好，目前也陆续有调控放松政策出台，预计销售会有较好表现。例如，9月11日，杭州浦沿新项目首开售罄，录得了12亿元的销售额。

今年上半年，远洋集团出现短期流动性问题，令同为保险公司控股的金地集团也备受关注。业绩说明会上，投资者问及了该公司自持物业的抵押融资空间是否已经用足，是否已经采用商票作为采购支付手段，以及是否考虑重启债券发行以应对明年的债券集中到期偿付压力等问题，管理层并未给予清晰的回复，但表示会努力优化现金流管理水平。

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实施了21年的激励制度被终止

业绩说明会召开5天前，金地集团公布了董事会第四十六次会议的决议，《关于放弃提取2022年度长期激励基金的议案》《关于终止<长期激励制度管理办法>的议案》获通过。

金地集团是较早实施股权激励计划的房企之一，2003年4月，该公司股东大会审议通过了《关于公司长期激励制度实施方案》并授权董事会制定《长期激励制度管理办法》，于2002年度起实施该长期激励制度。据了解，金地集团采用的是延期支付计划与股份增值权计划相结合的长期激励模式。延期支付计划即每年确定一个合理的公司业绩目标，如果激励对象经过努力后实现了预定的业绩目标，则根据业绩表现提取一定的激励基金对激励对象进行奖励，激励基金递延支付。股份增值权计划即在实现公司业绩目标的前提下授予激励对象一定数量的增值权，一定期限后被授予对象可以行权，获得公司每股净资产上升（扣除经营形成的净资产增值）所带来的收益，由公司支付现金。

其激励对象为高级和中层管理人员、分子公司经营者及有突出贡献的核心骨干，业绩目标为剔除非经营性因素的影响后净资产收益率达到“考核年度中国A股市场中按上市公司行业分类指引属于房地产开发与经营业（J01）的上市公司净资产收益率的算术平均值”与“银行同期贷款年利率”孰高者。

公开信息显示，2002年、2003年及2005年，长期激励基金的提取比例超出了当年金地集团净利润的12%。2016年至2019年，该公司提取的长期激励基金分别为6亿元、7.09亿元、8.63亿元、7.5亿元，占当年净利润的6.99%、7.48%、7.14%、4.8%。

2020年12月，金地集团的股东大会通过了《关于修订公司长期激励制度实施方案的议案》。在业绩目标对标公司方面，增加了港股上市房企，对管理层的考核要求有所提升，激励基金的提取比例则有一定幅度下降。更重要的是增加了激励基金的回拨要求，若未达到业绩目标，激励对象要按照超额累进法回拨激励基金。

2020年及2021年，该公司提取的长期激励基金均为6.89亿元，分别占当年净利润的4.5%、5.3%。2022年，金地集团实现了91.7亿元净利润，也可提取长期激励基金。但考虑到当前行业现状，管理层提议放弃提取2022年度长期激励基金。

至于终止这份激励计划，金地集团的说法是，房地产行业正在向新的发展方式转变，员工考核和激励模式也需要根据行业新发展模式做出重大调整，未来将择机再行研究新的员工考核与激励模式。

有投资者表示，不用再给管理层发奖金，意味着每年可以给金地集团节省数亿元的净利润，属于利好。也有声音认为终止激励计划是因为激励基金有回拨要求，鉴于当前的市况，管理层存在回拨奖金的风险。

值班编委：樊永锋

责任编辑：李红梅 刘亚