观点网规划宏伟的香港北部都会区，正逐步从愿景变为现实。

针对北部都会区，香港政府一直强调欢迎私人发展商参与发展，事实上这些开发商在区域内也拥有数量庞大的待开发农地。日前，港府的呼吁有了最新反响。

12月27日消息，新世界发展与华润置地签订香港首个《北部都会区项目合作协议》。

协议涉及2幅位于元朗南一带“高端专业服务和物流枢纽”区域内，占地近15万平方呎(约1.4万平方米)的土地，两幅地块预计可建楼面面积共约72万平方呎(约6.7万平方米)，能提供约1800伙住宅单位。

据悉，项目最快2024年动工，预计建成一个集优质生活、新兴产业及文化休闲于一体的新核心商业区，配合高端专业服务和物流枢纽产业发展。

此次合作基于2022年10月20日达成的框架协议。当时，华润置地宣布，分别与恒基地产、嘉华国际、新世界发展、信德集团签订《战略合作协议》，推动研究粤港澳大湾区潜在的土地资源及地产项目，其中一个重点方向便是香港北部都会区。

何为北部都会区？

香港北部都会区规划源自前特区行政长官林郑月娥于2021年10月发布的《施政报告》。

该《报告》大篇幅提及到“北部都会区发展策略”。

资料显示，这个规划蓝图，涵盖了元朗区和北区两个地方行政区，涉及天水围、元朗及粉岭/上水等新市镇及相邻乡郊地区，陆地面积达约3万公顷。

北部都会区被视为香港未来发展的新引擎，设计为未来二十年城市建设和人口增长最活跃的地区。预计全面发展后可提供约92.6万个公私营房屋单位，整体容纳超过250万人口。

其规划以“产业带动，基建先行”为主轴，据此香港政府提出了北都公路、十一号干线、屯门绕道等重点基建项目，以及多条铁路项目。

2023年6月13日，香港正式成立“北都办”全力推进北部都会区的建设。10月，《北部都会区行动纲领》发布，《纲领》更细致将北部都会区自西向东划分功能区为，高端专业服务和物流枢纽；创新科技地带；口岸商贸及产业区；蓝绿康乐旅游生态圈。

围绕北部都会区，香港试图一举解决住房、经济转型、与内地加强互通互联等问题。为此，香港政府需要加快脚步。

林郑月娥在2021年接受媒体采访时曾表示：“（北部都会区）目前最重要就是需要加快，程序要加快，住宅建设的流程要加快。”

据了解，香港特区政府预计，随着各项目推进，北部都会区将在未来5至10年渐见雏形，并在20年内大致完成发展。

其中，如何通过北部都会区这个突破口，扭转过去香港长期存在的房屋短缺、觅地困难、建屋进度缓慢等问题，是重中之重。

在此背景下，坐拥众多农地的香港开发商，意欲加快土地资源价值释放。

据粗略统计，香港主要发展商在新界持有不少于1000公顷的农地。以新世界发展为例，截至2023年6月30日，该公司持有合共约1636万平方呎待更改用途的农地，其中约90%位于北部都会区范围。

这些农地过去受制于冗长的改规流程，长期难以发挥用途。早于2021年，为响应过渡性房屋单位倡议，不少发展商已开始捐出或借出旗下农地，加快资源利用效率。

内房重返香港路径

以北部都会区发展为契机，香港政府试图再加快农地转换的过程，推动房屋供应。

2023年10月，香港发展局就提出，将在农地转换上加入新思维。原本需要百分百业权才能触发换地条件，未来在北部都会区将会允许拥有九成业权土地的持有人参与换地。剩余10%业权，将由政府运用公权力收地，以加快换地速度。

目前香港发展局在古洞北/粉岭北推出的原址换地计划，也已经接获10多宗申请。最新已有7宗地块符合条件，3宗在处理中。其中6宗土地正与香港政府商讨底价，涉及约9000个住宅单位。

同时，“港深建双城三圈格局”强调深港合作，也意味着香港发展商不能单打独斗，内房们由此看到了一条崭新的参与香港房地产市场的路径。

在此之前，2014-2017年间内房企业掀起出海狂潮，香港成为首选目的地。据不完全统计，在2016年-2017年间，来自内地的开发商在香港就购入了至少10宗土地，成交总金额超过600亿港元。

这些土地在2019-2020年陆续入市，内房本应在此时加大补仓力度，但由于行业内外部环境冲击，有意愿和能力行动的企业少之又少。

因此，目前明确提出希望参与北部都会区开发的内房企业不多。

其中，2023年年初中海地产董事长颜建国曾分别拜会了前任行政长官林郑月娥、时任行政长官李家超等，表示将积极参与北部都会区和明日大屿建设，但目前未有明确进展。

华润置地方面，该公司自2016年起面向香港市场设立海外事业部，2020年5月组建华润置地(海外)有限公司。

但直至目前，华润置地在香港布局的项目不多。除综合商业项目华润大厦之外，在港落地的住宅项目仅有5个。

包括2017年收购的香港中环赞善里住宅地块；2018年斥资59亿收购的寿山村道39号地块；2019年拿下的九龙启德6553号地块；2023年刚补地价137.3亿港元的长沙湾润发仓库项目；以及油塘华东货仓项目。

能极大地释放地产供给的北部都会区“处女地”，自然成为华润置地的新目标。

另一个角度，北部都会区建设时间紧、任务重，改变了香港开发商过去的发展节奏。另外，农地换地补地价价格昂贵，资料显示，上述提到的6宗正与香港政府商讨地价的地块，涉及补地价金额约130亿港元。

而且由于楼市下行、持续的高利率环境，以及居高不下的建筑成本，同时92.6万个公私营房屋单位短时间内入市所造成的冲击，开发商在北部都会区开发中面临着不少风险。

根据2023年4月发布的Arcadis国际建筑成本指数(ICC)，香港的建筑成本在亚洲排名第一，在全球排名第八。

香港开发商与有实力内房的结合，有利于双方分散相关风险。后者携资金、人力入局，后者则分享廉价的优质土地资源。

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