出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/半隐

本周一，深圳华侨城股份有限公司（下文简称“华侨城A”）发布了2023年截止9月份的经营数据。其中房地产行业累计签约面积和合同销售金额同比分别下降23%和26%；旅游行业接待游客数量同比增长55%。从中期报告来看，房地产行业收入增长但毛利较去年同期下降；旅游综合行业尽管客流量增长幅度较大，收入和毛利率均有所下降。

存货减值超百亿遭深交所问询 开发产品较去年同期有所增长

今年4月份，华侨城A收到深交所对2022年年报关于收入确认、净利润、存货跌价准备、关联交易等11个问题的问询函。其中其计提存货跌价准备由2021年的12.57亿元大幅增长到2022年的115.07亿元尤为引起关注。而在5月20日正式回复前，公司公告总会计师冯文红因工作调动原因离职。

在问询函回复中，针对存货跌价准备问题，公司表示2022年存货减值项目共36个，回复中列举了6个项目作为参考，这些项目状态大多数为在建或部分在建。对于存货可变现减值的评估，公司主要用到周边竞品的价格进行测算，表示重要假设及关键参数的选取标准及依据与2021年相比不存在较大变化。在举例中，华侨城A并没有使用到以自身已开售楼盘的售价为测算基础的案例。考虑到品牌效应等难以准确量化且对价格有影响的因素，在适合的项目比如已开售楼盘中，公司是否有用到合同价格或意向书价格来确定存货的可变现净值有待进一步考证。

存货跌价准备对利润表同样有着影响。2022年公司大幅的减值使得其净利润在20年中首次出现净利润为负值的情况，且亏损规模达到-127.67亿元，同比降幅达到约278.51%。截至2023年上半年末，公司的净利润依然处于负值，为-13.80亿元。

收到华侨城A的回复后，深交所于今年7月份发布行政监管措施决定书。其中对于资产减值部分，深交所做出以下判断：以前年度未充分评估部分存货、在建工程、固定资产等资产存在的减值迹象，导致资产减值准备计提不及时、不充分；部分项目不同报告期未保持会计估计的一致性；部分项目存在存货跌价准备测算依据不充分。

截至今年上半年底，公司开发成本余额为1503亿元，较去年同比下降，说明公司在一定程度控制了开发规模或者在建项目的进度；就开发产品来看，上半年余额为555亿元，较去年上半年的410亿元，同比增长约35.37%，说明公司去存量的压力依然存在。

房地产、文旅双线发展 或面临双重压力

对于公司的房地产业务，公司官网上是这样介绍的：公司以文旅内涵融入房地产开发，形成了文化旅游、酒店、住宅和商业类地产业务融合发展的独特优势。从公司目前正在开发的项目来看，南京欢乐海岸、南昌华侨城象湖文化旅游综合项目等多个“住宅+商业”的项目，可以看出公司在地产与文娱、旅游两个行业间构建的内在联系。

根据国家统计局和中国旅游研究院公布的数据，2023年上半年国内旅游总人次23.84亿，比上年同期增加9.29亿，同比增长63.9%；国内旅游收入（旅游总花费）2.30万亿元，比上年增加1.12万亿元，增长95.9%。而在不考虑通胀和经济周期的影响下，疫情前2019年上半年内旅游人数达30.8亿人次，旅游收入2.78万亿元。不难发现今年旅游行业仍未完全恢复到疫情前水平，但整体在逐步回暖。

根据今年半年报及业绩披露显示，1-6月公司旗下文旅企业合计接待游客超 4400 万人次，较去年同期增长 74% 。到了下半年，参考9月份经营数据计算，第三季度接待游客约2848万人次，同比增长约33%，增速放缓。

从毛利角度来看，上半年由旅游综合行业产生的毛利率为20.77%，较去年同比下降4.64%。其中上半年公司的旅游细分业务收入为103.06亿元，较去年同期下降2.30%；营业成本为81.66亿元，较去年同期增长3.78%。游客流量大幅增长，营收和毛利却不增反降，说明公司在该行业的竞争力和盈利能力出现下滑。

究其原因，一方面国内新兴的旅游资源不断出现，对目标消费群体有所分流，比如环球影城、迪士尼等主题公园在北京、上海等地的落地对华侨城A旗下欢乐谷的冲击，各地新出现的网红景区和旅游区，以及由于目前全球经济下行，消费者所发现的一些高性价比小众的景点等。另一方面，根据中研产业研究院对国内游乐类主题公园行业分析指出，该产业除初期建造投入外，后续包括长期运营、维护等方面投入对现金流要求高。后期的持续投入对公司营运能力也提出了一定要求。

在华侨城A旅游业务下行趋势下，房地产业务也并没有让公司放下担子。前三个季度，华侨城A累计实现合同销售面积 154.1万平方米，较上年同期减少23%；合同销售金额 318.9亿元，较上年同期减少26%。上半年公司房地产细分业务收入90.89亿元，同比增长56.47%；毛利率为18.22%，较上年同期下降6.20%。

从企业融资途径来看，公司依然以银行贷款作为主要融资来源，占融资总金额比例接近80%；而债券融资规模为62.6亿，占比为4.66%，期末余额较去年同期下降约40%。截至上半年底，公司短期借款和一年内到期的非流动负债合计余额为208.64亿元，较去年同期下降3.18亿元。同时，上半年公司的货币资金余额为442.78亿元，较去年同期的499.63亿元下降56.85亿元。通过估算货币资金余额与短期借款和一年内到期的非流动负债合计金额的比例得出，上半年比率为2.12，较去年同期的2.35有所下滑，说明货币资金对短期负债的覆盖率下降。而从整体资本结构来看，Wind数据库显示剔除预收账款后公司的资产负债率为71.52%，未达到“三条红线”中不超过70%的要求。

在目前旅游行业还未完全恢复，房地产行业仍处于下行周期的情况下，公司在两条赛道上的业绩均将承压。在半年报中，公司表示已经在对运营项目管理进行重组 ，将房地产开发和文旅各细分行业交由对应的公司管理，实现“专业人办专业事”。而为了稳定市场情绪，展现对华侨城A长期发展的信心，公司的控股股东华侨城集团有限公司承诺自2023年8月24日起6个月内不以任何方式减持其所持有的公司股份。