千亿市值房企，拟发债100亿！

作者：孙宪超  

在业内人士预判3月楼市将出现“小阳春”行情之际，作为国内房地产行业龙头企业的保利发展（证券代码“600048”，3月13日收盘总市值为1158亿元）又有新动作。

保利发展3月13日晚公告，拟公开发行规模不超过100亿元债券，本次发行的公司债券的期限为不超过 10 年（含 10 年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。本次发行的公司债券募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、并购地产项目及适用的法律法规允许的其他用途。

负债结构以流动负债为主

保利发展的业务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。

保利发展是2023年度中国房地产企业的“销冠”。据中指研究院统计，2023年保利发展完成销售金额4207亿元，权益销售金额3057亿元，双双位列全行业第一位。

同时，中指研究院监测，2023年各月保利发展的全口径销售额均位于第一位，销售领先地位稳固。在资源获取端，2023年的保利发展也表现积极，全年拿地金额1125亿元，新增货值2336亿元，分别位列房企中的第一、第二位。

作为国内房地产行业的龙头企业，保利发展的负债结构以流动负债为主。截至 2023 年 9 月 30 日，保利发展流动负债占负债总额的比例为 74.11%，其中短期借款、应付票据、应付账款、预收款项、合同负债和其他应付款分别占负债总额的 0.48%、0.06%、12.79%、0.09%、40.43%和 10.25%。

据介绍，合同负债系保利发展销售产生的预收房款，不会对公司产生财务压力；非流动负债中以长期借款为主，非流动负债占负债总额的比例为 25.89%。

从资产负债结构方面来看，2020年、2021年、2022年、2023年1月至9月，保利发展的资产负债率分别是78.69%、78.36%、78.09%和76.76%，呈逐年下降趋势，资产负债结构持续优化。

实际上自“三道红线”政策实施以来，保利发展各项指标均符合绿档企业标准。因此，如果保利发展本次能够顺利发行100亿元公司债券，将有望进一步优化公司的资产负债结构，促进公司持续健康发展。

利润率指标承压

值得注意的是，随着房地产市场下行，行业利润率整体进入下行通道，保利发展的利润率指标也相应承压。

最近三年及一期，保利发展的销售毛利率分别为 32.56%、26.78%、21.99%和 19.37%，销售净利率分别为 16.47%、13.05%、9.61%和 8.79%。

不过，保利发展在最新公告中表示，随着公司新拓展项目利润率的显著修复、降本增效工作的持续推进，公司未来利润率水平将改善。

在3月12日晚的最新公告中，保利发展也表达了对房地产行业的看法。

保利发展称，目前房地产行业机遇与挑战并存，一方面，行业销售仍在下滑，市场参与主体信心尚未恢复，行业仍在筑底阶段；另一方面，宏观经济政策持续发力，行业调控政策优化加快落地，部分城市市场容量有所修复，品质时代、三大工程带来新的发展机遇，行业的积极因素正在不断累积。

保利发展1月19日晚发布2023年业绩快报，公司在2023年实现营业总收入3471.47亿元，同比增长23.49%；归母净利润为120.37亿元，同比下滑34.42%；基本每股收益为1.01元。

保利发展称，公司营业总收入同比增长主要源于房地产项目年内交付结转规模提升；公司相关利润指标同比下降，主要源于项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。

2023年，保利发展累计实现签约面积2386.12万平方米，同比减少13.17%；签约金额4222.37亿元，同比减少7.67%。2024 年 1月至2 月，保利发展实现签约面积 213.57 万平方米，同比减少 44.86%；实现签约金额 359.48 亿元，同比减少 43.68%。

不过据公开信息，近一段时间，北京、上海、深圳二手房成交有所回升。

有业内人士倾向于认为，随着一系列政策利好的累积，国内楼市在3月也将迎来“小阳春”。对于保利发展等房地产龙头企业而言，这无疑是一个好消息。