2024年1月7日， 国泰君安 发布研报点评 保利发展 （600048）。

本报告导读：

2023年下半年开始，公司单月销售增速由正转负且跌幅走阔；2023年公司拿地权益比提升至80%以上，土地投资强度回到39%，积极换仓。

投资要点：

维持增持评级。公司2023年土地投资强度从2022年的30%提升至39%。拿地权益比也提升至80%以上，积极换仓一二线核心城市。因此维持2023~2025年EPS分别为1.69/1.87/1.86元，鉴于当前土拍市场和融资环境，利好央国企房企，公司也在聚焦核心城市换仓，维持增持评级，维持目标价20.66元，对应2023年PE为12.2X。

2023年上半年单月销售正增长，下半年起单月销售增速由正转负且跌幅走阔。从6月开始，公司销售增速便由正专负，到10月、11月、12月，单月销售金额增速分别为-23.0%、-15.6%、-60.2%，单月销售面积增速分别为-31.3%、-29.6%、-62.2%。可见政策出台后，开发商新房销售的压力依然较大，尤其当下面临二手房供应的增加和房价回归理性，房企2024年的销售依然承压。

2023年销售额回到2018年水平，但销售均价提升到17000元/平。2023年全年，公司实现签约面积2386万方，同比减少13.2%；实现签约金额4222亿元，同比减少7.7%。公司从2021年开始销售面积转负增长，2022年开始销售金额开始转负增长，2023年的销售额已经回落到2018年的水平，但是销售均价提升到了17687元/平的水平，证明公司在积极换仓。

2023年拿地权益比提升至80%以上，土地投资强度回到39%。2023年全年，公司拿地金额1632亿元，同比增长18%，拿地面积1075万方，同比增长25%。土地投资强度从2022年的30%提升至39%。

风险提示：销售去化下行；存货跌价损失计提大幅增加。