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蓝鲸财经记者 王涵艺 朱欣悦

历时三年，顺鑫农业 ( 000860.SZ）终于成功剥离了房地产业务。

11 月 25 日，顺鑫农业发布公告称，北京顺正资产管理有限责任公司（以下简称 " 顺正资产 "）成为项目受让方，以 22.59 亿元拿下顺鑫农业全资子公司北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司（以下简称 " 顺鑫佳宇 "）100% 股权。

值得关注的是，本项目因正式披露期间均未征求到意向受让方，经历了 3 次底价下调，这次成功转让已是其第 4 次正式挂牌。专家表示，未来顺鑫农业也很难将精力聚焦在白酒单独一个业务板块上，但存在将牛栏山酒业从上市公司拿出来，单独运作上市的可能性。不过，也有业内人士否认了这一观点。

三次降价卖房地产

顺鑫农业前身为牛栏山酒厂，是一家老牌国企，1998 年在深交所上市。上市后，顺鑫农业开启多元化发展，主营业务包括白酒酿造与销售、肉猪的繁育与屠宰、房地产开发等，截至 2014 年前后，公司经营的行业一度扩张至白酒行业、屠宰行业、建筑业、种畜养殖业、房地产业、苗木行业等 12 个领域。

由于主业过多且关联性不强，顺鑫农业在 2014 年就提出了 " 主业突出 " 战略，逐渐剥离非主业资产、聚焦白酒主业。

2014 年 3 月，顺鑫农业将顺鑫明珠文化发展有限公司 6.4% 股权转让给公司控股股东。2015 年，顺鑫农业分别以 1000 万元和 14.48 万元的价格向控股股东转让北京顺鑫国际种业有限公司和北京顺鑫农业股份有限公司耘丰种业分公司。2016 年，顺鑫农业相继剥离了创新物流公司和石门批发市场。2017 年，其转让了持有的北京鑫大禹水利建筑工程有限公司股权，剥离了水利建筑资产。

至此，顺鑫农业还剩房地产、猪肉和白酒业务。于是房地产剥离也提上日程。2021 年 12 月，顺鑫农业就发布了预挂牌转让顺鑫佳宇 100% 股权的提示性公告，不过迟迟没有明确动作。直到 2023 年 6 月，顺鑫农业才正式宣布挂牌顺鑫佳宇。

据蓝鲸财经记者了解，从今年 8 月 18 日首次正式披露到 11 月 23 日动态报价结束，标的资产顺鑫佳宇底价从 30.98 亿、27.89 亿、25.1 亿、降到 22.59 亿，共下调 3 次。和首次披露比，最终的成交价格下调了近 8.39 亿元。

据公告，受让方顺正资产的企业性质为国有独资，是北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会的全资子公司。主营业务包括资产管理；项目投资；投资咨询；投资管理；物业管理；房地产开发；施工总承包、专业承包等。注册资本 2000 万元，于 2015 年成立以来未实际开展经营，截至 2023 年 9 月末顺正资产的净资产为 2000 万元。

其实，此次结果已是 " 最后一条路 "，早在初期审议会议时，就设定好了。顺鑫农业于 2023 年 6 月 26 日召开第九届董事会第八次会议审议表示，若公开挂牌期间未能征集到意向受让方，将调整价格后再次挂牌，经过多轮价格调整仍未能征集到意向受让方，公司控股股东北京顺鑫控股集团有限公司（以下简称 " 顺鑫控股 "）或其指定关联方，将以不低于 22.5 亿元的价格参与此次摘牌。据悉，最终受让方顺正资产，正是顺鑫控股管理的企业。

白酒行业分析师蔡学飞对蓝鲸财经记者表示，本次交易对于顺鑫农业聚焦白酒主业有着重大影响，对于顺鑫农业捋顺发展战略规划，集中精力做强做大白酒主营业务，增强企业经营能力和优化产品盈利结构都有直接帮助。" 剥离之后资源使用更加聚焦，企业轻车上阵，可以提振渠道信心，甚至刺激市场销售预期，从而甚至在一定程度上能够加快顺鑫农业的产品结构升级与品牌高端化进程，对于全国性市场发展也有积极意义。"

地产业务已多年亏损

据同花顺 iFinD 数据及历年年报，2006 年至 2010 年，顺鑫佳宇业绩取得盈利。2011 年至 2022 年，顺鑫佳宇就常年处于亏损状态，期间仅在 2014 年净利润取得盈利。

虽然 2015 年报中并未披露具体数据，但这句简单的解释足以说明事实—— " 顺鑫佳宇由于 2015 年没有新开盘项目，营业收入和利润较 2014 年有所减少 "。

2020 年至 2022 年，顺鑫农业净利润连续三年下滑，顺鑫佳宇净利润也陷入深度亏损中，明显拖累母公司的业绩表现。财报显示，顺鑫佳宇净利润分别亏损 5.34 亿元、3.81 亿元和 8.42 亿元。顺鑫农业在 2022 年计提资产减值 6.398 亿元，主要原因是房地产存货减值。

由于常年的亏损，顺鑫佳宇早已资不抵债。据挂牌转让公告，截至 2022 年年底，顺鑫佳宇总资产 54.11 亿元，净资产为 -26.75 亿元。

有投资者公开质疑，顺鑫佳宇为何从 2011 年至今就年年亏损（只有 2014 年房价暴涨那年赚了 8000 万），成了上市公司严重包袱。顺鑫农业则回复称，公司地产业务由于项目周期较长，各项费用较高，造成了持续亏损。

" 从财报来看，是房地产业务存货和合同履约成本减值导致业绩亏损。" 广科咨询首席策略师沈萌对蓝鲸财经记者表示，房地产计提是对资产进行账面处理，并不涉及实际的资金进出，虽然计提后亏损，但是对实际经营影响不大。

剥离顺鑫佳宇后，对于顺鑫农业的业绩也将有所改善。

今年前三季度，顺鑫农业的净利润为 -2.92 亿元，同比去年下降 1159.20%。这可以说是顺鑫农业上市以来最惨三季报。

" 短期内看，出售房地产板块回笼的资金也可以大幅改善顺鑫农业的财务状况，改善企业的资金使用状况，同时对于顺鑫农业的市场投入有着直接助益。" 蔡学飞对此表示。

牛栏山单独上市的可能性

酒业独立评论人肖竹清认为，顺鑫农业剥离房地产业务对牛栏山品牌发展来讲是一个利好，" 因为牛栏山目前在光瓶酒领域拥有着广泛的铺货率和影响力，随着新国标的发布和深入人心，纯粮酿造的红心二锅头目前受到更多消费者的青睐。"

业内人士表示，如若顺利剥离房地产业务，顺鑫农业将有更多资源与精力投入到营收占比最大的白酒上。实际上，白酒是顺鑫农业的核心产业，牛栏山则是其中的核心产品。

财报数据显示，2019 年，牛栏山营收突破 100 亿元，成为白酒 " 百亿俱乐部 " 的一员，产销量位居行业前列。2020 年至 2021 年，牛栏山分别实现营收 101.85 亿元、102.25 亿元，稳居白酒行业百亿阵营。2022 年，即便受行业调整、外部环境影响，牛栏山营收仍达约 81 亿元，展现极强的韧性。牛栏山陈酿（" 牛二 "）叠加高端产品发力，牛栏山或许有望再造一个 " 牛栏山 "。

白酒营销专家晋育锋对蓝鲸财经记者指出，未来顺鑫农业也很难将精力聚焦在白酒单独一个业务板块上，" 但存在将牛栏山酒业从上市公司拿出来，单独运作上市的可能性 "。

对此，消费品行业专家、上海博盖咨询创始合伙人高剑锋有不同看法，他对蓝鲸财经记者表示：" 几乎没有独立上市的可能性。"

高剑锋总结了三点原因：" 一是白酒行业在 A 股上市这道门是关闭的；二是如果牛栏山要独立上市，顺鑫农业就会变成空壳。哪怕赴港上市，因为房地产剥离，猪肉体量也很小，所以不可能把顺鑫农业变成一个空壳，这对投资人也是一个很不负责的行为。三是白酒和猪肉业务之间做组合不是一个坏事，虽然各自都有周期，但两个周期之间不是完全重合的，所以二者结合可对冲盈亏。综上，牛栏山完全没有独立上市的必要性。"

顺鑫农业公告显示，" 本次交易，符合公司聚焦主业发展的战略规划，集中精力做强做大主营业务，增强公司的可持续经营能力和盈利能力，提升公司价值，维护中小股东利益。"

毋庸置疑的是，顺鑫农业 " 轻装上阵 " 聚焦白酒业务，这对牛栏山酒将是重大利好消息。