转自：北京商报

曾经在年中连续举牌6次、希望在京拿地却无果的东方雨虹，终于在董秘抛出股价灵魂12问次日，实现了自己在京拿地的愿望。

10月18日，北京市再次出让两宗地块，其中丰台区南苑棚改项目A地块东区由东方雨虹摇中，成交价40.135亿元，溢价率15%，楼面价4.89万元/平方米。一边是不断喊话无意地产开发，另一边是董秘为股价抛出的“灵魂12问”，本就业绩不佳的“防水茅”在这样一个时间节点豪掷40亿元进军地产开发，意欲何为？

陪跑“转正”

在大多数房企慢慢淡出北京土拍市场后，一批“生面孔”成为北京土拍市场的常客，这之中有首次参与就得偿所愿的，也有多次参与但屡屡不中的。“陪跑”多次、“防水一哥”东方雨虹终于“转正”，于10月18日，成功摇中丰台区南苑棚改项目A地块东区，豪掷40亿元进军地产开发。

北京商报记者梳理发现，东方雨虹曾在短短两个月的时间，参与到6宗北京宅地的竞拍，其中3宗是与海门海泰联合报名，起拍价合计212.05亿元，仅保证金一项，便合计高达42.6亿元。

而针对多次参与北京土拍，北京商报记者也与东方雨虹方面取得联系，东方雨虹证券部工作人员回应称“没有参与房地产开发的想法”，但如今却拿出了真金白银的40亿元。

巧合的是，就在拿地前一日，网传“东方雨虹董秘张蓓”在朋友圈写下一则近800字的小作文，用“灵魂12问”，表达了自己对当前公司股价持续下跌的迷茫。

网传图片显示，“东方雨虹董秘张蓓”在微信朋友圈发布的800字小作文称，“股票这样一个跌法，已经完全超出我的预期，一遍遍刷新了我的认知底线”。她在小作文中对东方雨虹基本面好转、股价向下的情况表示难以理解：“公司的基本面早已触底回升，股价居然还在坑里待着！看不懂，看不懂，实在看不懂了！”

选择进军房地产行业，难道东方雨虹想以此来提振股价？

查阅过往，东方雨虹在房地产开发业务方面的布局并不多。公开资料显示，在2020年8月，东方雨虹联手中国奥园在广州市增城区中新镇拿下一宗宅地，总代价约8亿元；2021年4月，东方雨虹通过旗下全资子公司广州东方雨虹置业以约1.12亿元的价格拿下广州花都区的一宗商住地块。也就是说，在房地产开发领域，东方雨虹尚属新人。

独立开发？

中指研究院土地市场研究负责人张凯分析称，今年截至目前，丰台区已完成三宗供地且集中在上半年，根据推地节奏来看，本次入市的南苑地块可谓恰逢其时。同时该地块所处位置正是中轴线上的重要文化功能区，北京南城发展规划也将南苑地区作为重要发展片区打造，有望成为北京南部地区发展新的增长极。各种利好叠加，为开发企业增强了信心。

易居研究院研究总监严跃进表示，地产“新人”拿到一宗优质地块，能否进行独立开发值得探讨。此次出让的丰台地块共吸引华润、首开、中海、城建等8家房企报名参与，最终地块也触及上限摇号“选人”，可见对各房企而言该地块是“必争之地”。但除了地块属性优质外，企业的操盘能力也很重要，这样才能在竞争激烈的市场中占有一席之地。从市场竞争方面来看，未来东方雨虹大概率要合作开发。

“即便不考虑市场竞争因素，东方雨虹自身的现金流状况也不足以支持独立开发。”一位业内资深分析师告诉北京商报记者，从企业的经营状况来看，东方雨虹正在面临主营业务经营压力，企业资金持续保持“流出”状态。

2022年，东方雨虹实现归母净利润约21.2亿元，同比下降49.57%，创下三年来最低水平。此外，2022年东方雨虹整体毛利率下降4.76个百分点至25.77%，其中营收贡献最高的防水材料销售业务的毛利率下降了4.68个百分点至27.56%，防水工程施工业务下降了4.85个百分点至23.52%。

值得一提的是，2023年上半年，东方雨虹经营活动产生的现金流量净额约为-39.43亿元，筹资活动产生现金流量净额约为-2.8亿元，现金及现金等价物净增加额约为-49.42亿元。截至2023年上半年末，东方雨虹现金及现金等价物余额约为47.98亿元。如此状况下，东方雨虹居然砸了40亿开发房地产！

北京商报记者 王寅浩