观点网 2023年1月16日，金融街曾发布总涉及金额达225亿元的融资公告，其中包括不超过50亿元的CMBS和不超过175亿元的公司债券。

稍晚于去年的节点，金融街在近日披露两则“融资”公告。

1月24日晚间，金融街公告指出，计划申报发行储架CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），总规模不超过人民币170亿元，以及计划申请公开发行票面总额不超过人民币95亿元的中期票据。资金将用于偿还贷款、补充流动资金、项目投资等。

过去几年，金融街曾发生较多次的资产处置行为，包括2020年12月解除北京中信城B地块合作协议以及出售金融街·万科丰科中心项目股权；2021年9月，挂牌的德胜公司100%股权及债权被凯龙公司接盘；2022年3月，又以10.8亿元将北京丽思卡尔顿酒店售予金融街集团……

上述种种均带来了可观的资金回笼，但显然金融街并不满足，将目光放在了公开融资上。

1月24日晚间的公告中，金融街在董事会会议上审议通过了《公司申报发行储架CMBS的议案》，拟申报储架发行CMBS规模合计不超过人民币170亿元（含），拟申报储架CMBS规模项下包含新发CMBS以及存量CMBS续发。

同时，审议通过了《公司申报发行非金融企业债务融资工具的议案》，申请公开发行中期票据总额不超过人民币95亿元（含）。

共计265亿元的发行计划，还将在股东大会上进行审议。

就目前确定的信息来看，170亿元资金规模将在不超过5期内发行，期限不超过18年，发行CMBS决议的有效期为自股东大会审议通过之日起36个月。

95亿元中期票据发行注册有效期为2年，在获得监管批文后，将采取分期发行方式，期限为不超过10年（含10年），发行期数及各期发行规模、每期中期票据具体发行期限将根据公司资金需求和市场情况确定。

资金用途包括但不限于偿还贷款、补充流动资金、项目投资，用于偿还到期/行权中期票据本息、项目建设支出及项目并购等。

刚刚结束的2023年暖风频吹，不可否认的是，一些房企在融资方面受到惠及，但整体来看融资规模和整体环境并不十分乐观。

据国家统计局数据，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%，其中住宅投资78852亿元，下降9.0%。1-11月房地产到位资金总计117044亿元，同比下降13.4%，同比降幅为6个月以来首次收窄。

成功从公开市场融资的企业中，又仍以国央企为主。

金融街股东北京金融街投资（集团）有限公司是北京市西城区国资委旗下重要的资产管理平台，作为金融街集团核心业务板块，在资金和业务协同等方面持续获得控股股东支持。

数据显示，2020年、2021年、2022年及2023年上半年，金融街资产负债率分别为76.50%、74.15%、72.28%和72.39%，剔除预收款项后的资产负债率分别为68.33%、65.56%、65.84%和63.51%。

整体负债水平有所改善，但较高的负债总额和负债率仍有偿付风险。截至2022年末，金融街净负债率为148.60%。

中诚信国际对金融街的评级报告中指，该公司拥有畅通且多元的融资渠道，融资成本优势强。

据了解，金融街融资途径主要包括公司债、银行贷款、中期票据、资产支持专项计划、信托贷款、保险贷款等，整体融资成本介于3.08%-5.85%区间，其中信托贷款融资成本在5.1%至5.85%，其他途径均低于5%。

截至2023年6月末，金融街融资余额共计约749.3亿元，1年之内到期部分为85.78亿元，占比约为11.45%，1-2年内到期部分占比6.9%，2-3年及3年以上占据大多数，占比约为81.64%。

一边是债务，一边是市场走低的环境，金融街的经营压力尚未得到改善。

2023年上半年，金融街营收56.15亿元，同比减少47.05%；实现归属于母公司所有者的净利润为-7.29亿元，较上年同期减少163.42%。同期，营收贡献主力房产开发业务收入44.36亿元，同比下降53.91%，毛利率为-1.80%，较2022年1-6月下降16.99个百分点。

对此，金融街表示，主要系面对严峻的行业形势，采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，积极促进项目销售去化，销售签约额和回款额同比均明显增长，但开发项目毛利率下滑，部分项目调整销售价格出现亏损。

但值得注意的是，金融街大部分自持物业位于北京金融街区域，稀缺及优越的地理位置使得投资物业持续保持较高的出租率及租金水平，为其提供了稳定的现金流和利润。

基于此，金融街也有机会以固定资产为抵押进行融资，“开发+自持”的双轮驱动战略下，这条路也成为金融街的优势之一。部分资产通过抵质押手段来获得银行借款，主要包括固定资产、无形资产、投资性房地产及存货等。

例如2023年1月18日，金融街作为原始权益人和差额支付承诺人的“金融街中心（碳中和）绿色资产支持专项计划”在深交所发行，项目规模85亿元，其中优先级80.7亿，AAA评级，期限18年，发行利率3.6%；次级4.3亿。

产品标的物业为北京市西城区金融大街9号金融街中心，以商业不动产为抵押，以物业运营收入为主要还款来源，通过证券化形式向投资者发行。

截至2023年6月末，金融街受限资产总计385.56亿元，占当期总资产的25.62%，受限资产规模较大。