文/乐居财经 靳文雨

中报发布22天后，9月20日下午2：00，珠江股份在线上召开了2023年半年度业绩说明会。

相比年初业绩会中，投资者踊跃的提问氛围，这一次的中期业绩会倒显得有些冷清，业绩会持续一个小时，仅有一个投资者抛来了问题。

该投资者提问也直指痛点，上半年珠江股份完成资产重组，顺利将房地产业务置出，主营业务已变更为物业管理与文体运营业务。但从当前半年报的营收情况来看，房地产销售业务贡献的营收仍为18.35亿，占营收比重为75%，仍属于营收的大头。

“请问进行业务转型后，未来的业绩报表中是否还会包含房地产销售业务收入？未来公司在业务发展上的具体规划是怎样的？”

珠江股份在董事长卢志瑜对这一问题做出了回答。他表示，公司于今年3月完成重大资产重组，上半年房地产销售及相关业务收入主要为重组完成前实现收入，截至2023年第一季度末，置出房地产公司已不再纳入公司合并报表范围。

提及珠江股份未来的业务发展规划，卢志瑜没有掩饰自己的野信，“努力实现‘成为国内一流智慧城市运营服务商’的发展愿景。”

作了换“心”手术的珠江股份，彻底脱胎换骨，剥离了亏损的房地产开发业务，并转战进入了A股物企的阵营。该公司于近期发布的2023年上半年业绩，也开始被外界拿来与其他物企做比较。

从经营数据来看，今年上半年，珠江股份的营收并不逊色，实现收入24.47亿元，同比增长203.37%。放在A股物企中，仅次于招商积余。不过，高达两倍的营收增长背后，珠江股份归母净利润却为-6929.95万元，较上年同期减亏，同期其也是A股中唯一录得亏损的物企。

发布业绩公告后，珠江股份的股票出现异常波动，于8月30日、8月31日、9月1日连续三个交易日内收盘价格跌幅偏离值累计超过20%。其中，于9月1日收盘时，该公司股价为4.19元，下跌8.71%。

对此，珠江股份也于当日发布公告进行了回应，称公司目前生产经营情况正常，未发生重大变化，不存在应披露而未披露的重大信息。但这依然没有改变股票持续下行的局面，截至9月20日收盘，其股价为3.87元/股，收跌0.51%，总市值33.03亿元。

房地产销售业务拖后腿

值得一提的是，将珠江城市服务股份置入珠江股份，珠实集团对后续业绩作出了承诺，即，2023-2025年度，珠江城市服务每年度的净利润（以经审计的扣除非经常性损益后属于母公司股东的净利润为准）分别不低于6800万元、7400万元、7900万元。

根据公告披露的数据，今年上半年，珠江城市服务产生的净利润仅为2917.52万元，只达成了2023年贡献净利润6800万元目标的五分之二。

今年上半年，珠江股份归属于上市公司股东的净利润为-6929.95万元，较上年同期减亏；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-8662.33万元。

净利润亏损背后，是房地产销售及相关业务在拖后腿。上半年，珠江股份该业务亏损达到4333万元。

财务数据显示，珠江股份来自物业管理服务和文体运营服务的收入分别为5.08亿元、1.18亿元，合共6.26亿元。而来自房地产销售及相关业务的收入达18.35亿元，占其总营收的比重仍高达75%。

同期，物业管理服务、文体运营服务和房地产销售及相关业务的毛利分别为9095.95万元、3704万元、2.26亿元；毛利率分别为17.9%、31.3%、12.3%；净利率分别为4.4%、6.29%及-2.36%。可见房地产销售及相关业务的盈利水平不及物业管理服务和文体运营服务。

从净利润来看，上半年物业管理服务和文体运营服务两项业务分别为珠江服务贡献了2231.92万元及744.17万元的净利润，合共2976.09万元，同期房地产销售及相关业务却亏损了4333.33万元。

不过，对跻身物管行业的珠江服务来说，当下物业管理服务和文体运营服务为其贡献的收入和净利润，在行业内都尚处在末端位置。

以A股物企来说，珠江股份与物业服务有关的收入及利润，均排在倒数第二的位置。而中天服务无论是营收还是净利润，都在6家物企中“吊车尾”。上半年该公司营业收入仅有1.59亿元，归属于上市公司股东净利润为1675.95万元。

放在港股物企中来看，2023年上半年，已发布半年报的55家港股物企，总营收取得1234.85亿元的成绩，物企平均营收为22.45亿元；净利润总计120.75亿元，平均净利润为2.2亿元。珠江股份的相关营收及利润分别能排在第34位及42位，处于行业的中下水平。

除此之外，乐居财经《物业K线》注意到，珠江股份净利润增长不利背后，营业成本的飞涨问题也不容忽视。今年上半年，珠江股份的营业成本为21.03亿元，增幅高达248.87%，且其营业成本增速增幅远高于203.37%的营收增幅。

“钱袋子”收缩近8成

在此前资产重组过程中，珠江服务置入了珠江城服的100%股权，同时置出了所持有的房地产开发业务相关的资产负债。至于价格，经后协商，置入资产最终作价7.79亿元。置出资产作价28.04亿元。上述交易之间的估值差额部分，将以现金进行补足。

置出地产业务，使得珠江股份的总资产大幅减少。据其半年报，截至6月30日，珠江股份的总资产为38.78亿元，较2022年末调整后的322.56亿元，大幅减少了87.98%。

此外，乐居财经《物业K线》注意到，今年上半年，珠江股份的经营活动现金流量净额、投资活动现金流量净额、筹资活动现金流量净额都为负值。

其中投资活动现金流量净额由去年同期的-1923.57万元再度下滑至-4.53亿元；筹资活动现金流量金额从去年同期的6.53亿元降至-15.55亿元，下降幅度达337.97%。

珠江股份表示，投资活动现金流量净额下滑主要是由于资产重组事项导致。筹资活动现金流量净额下滑，则主要是本年未取得新增金融机构借款，并偿还金融机构借款10.54亿元。

值得一说的是，截至6月30日，珠江股份的银行存款也由去年末的30.23亿元降至9.64亿元，这也导致珠江股份的货币资金较年初的30.58亿元减少了68.18%，降至9.73亿元。同期，珠江股份的在手现金为9.67亿元，同比下滑了77.57%。

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